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SOHO中国手握现金120亿 苦练“防御术”

2019-07-11

  潘石屹说,2009年是极不寻常的一年。

  原本希望在2008年金融危机助推之下轻松“抄底”的潘石屹,在2009年政府大力救市之后,很失落了一把,但现在看来,他并没有放松对现金的掌控,仍在苦练熊市“防御术”。

  3月11日,SOHO中国公布2009年销售金额136.8亿元,同比上升77%;收购成本106亿元,同比上升65%,净利润33亿元,同比上升727%。

  潘石屹说,在去年大量资金流向土地市场,地王频出的时候,他没有囤地——或买地未遂,或刻意为之。总之,他选择了在交投活跃的时机,卖房子快速套现。

  他的妻子、SOHO中国执行董事兼行政总裁张欣说,“作为商业地产开发商,我们总能保持较高的利润率。2009年毛利率超过50%,净利率达23%。”到去年底,SOHO中国现金余额达105亿元,相当于每股现金2.3港元。目前,其现金水平达120亿元。

  她向本报记者表示,正是由于SOHO中国有很强的净现金流,因而可以在房地产市场环境不太景气的情况下,较其竞争者要支撑得更久,换句话说,现金充裕让其防御性非常强。

  商业地产方向不变

  市场对于SOHO中国对于商业地产投资过于集中,以及其快速套现的盈利模式尚存质疑,但潘石屹对本报记者表示,“商业地产的发展方向不会改变。”其中很大原因是,商业地产的盈利能力比商品房要高。

  他向本报记者分析,“在房地产过剩的地区,特别是北京上海,我们看到价格很高的住宅。但这些住宅租出去的回报率只有1%。也就是说,投资住宅收回成本,需要一百年的时间。而商业地产,商铺的租金回报率也比前几年降了很多,前几年都是百分之十几,最高的有百分之二十几,现在都只有4%-6%的水平。但仍比1%高,而且要高好几倍。”

  他认为,商业地产是否有好收益主要看地段。“所以,我们一定要进到大型商业城(600306)市,像北京、上海。或者是很有潜力的地段,比如交通枢纽中点的地段。”

  去年8月,SOHO中国以每平米34000元的价格从摩根士丹利手里收购了东海广场,迄今完成了33%的销售,售价每平米60000元。90%的客户来自浙江、上海、江苏,其中,50%来自浙江。

  “2010年,上海将会成为公司的主要发展市场。”潘石屹表示。他认为,以上海为中心的长江三角洲,国内中小型企业活跃,但上海的办公环境更多的是为国际企业和大型企业准备,因而,他认为SOHO可以弥补为中小企业办公区域市场的不足。

  张欣表示,SOHO的商业模式在北京一直很成功,对东海广场项目的成功运行,重点仍将放在商业地产项目,为广大的中国中小企业服务。

  但对于本报记者问及如何看待上海的中小企业前景时,潘石屹选择了沉默。

  用充裕现金抵御市场波动

  对于近日出台的新土地政策及购房贷款利率调整对房价造成的影响,潘石屹并没有否认。但他认为,这些政策主要还是会对商品房价格造成影响,对规范市场有一定好处,但对SOHO没有负面影响。

  很大原因是,他们手中持有大量的现金。

  “我们比较谨慎,尽管政策的出台主要影响的是住房型的地产开发,但若整个大市场情况不稳定,仍会波及商业地产。我们还是会保持相对较高的现金量来应对市场波动。”张欣在业绩发布会后对媒体表示。

  3月11日RBS亚太区地产研究部主管吴嘉俊对本报记者表示,“土地成本增加对于大的地产开发商影响不会太大,因为他们非常容易获得银行资金。而对于次大的一些开发商来说,也有相当的土地储备量,因而在短期内不会出现太多问题,但可能在几年后出现开发瓶颈,甚至可能会出现零增长。这其实对大地产商来说也是一种压力,要保证每年都能增长,就意味着要积极拿地。”

  张欣认同这种说法,她在会后对媒体表示,目前开发商和2008年相比,手头资金充裕很多,因而尽管出台了一系列政策,开发商仍然不需要降价售房。

  张欣坚信大量持有现金是正确的。她认为,“SOHO中国卖楼的速度和价格都是非常惊人的。北京三里屯地块就是很好的例子,即使当时大家存质疑说他们是靠山西和内蒙古的煤矿老板来撑起房屋销售数量,但他们从摩根士丹利手中买下来的东海广场强调的却是卖给长三角的客户,并不是靠旧客户去撑起价格,但价格仍然可以到6万多一平米,证明销售还是很成功的。”

  但她同时强调,对于SOHO中国来说,要更好的持续发展,除了房价潜在的上涨外,还需要不断的开拓新的项目渠道。



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