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“央四条”后的房企应对:涨价抑或跑量?

2019-07-10

 

央行救市力度超预期,一些房企的反应也疑似过度了。

国庆假期期间,接连传出几份房企酝酿涨价的文件,如绿城、恒大、绿地等。截至目前,绿地已否定涨价传言,其他房企并未对传闻做出明确的回应。

暧昧和观望是目前房企的普遍态度。21世纪经济报道记者了解到,在广州、深圳及华东一些二线城市,确有开发商打算节后或稍晚些时候提价,但房企更为主流的想法是,趁信贷松动之机快速出货。

酝酿涨价的底气

10月1日,在央行、银监会放松房贷通知出台第二天,绿城集团传出涨价。一份流传于网络的文件显示,绿城浙东区域的各项目自10月8日开始,对手头产品价格进行梳理, 11月1日起涨价5%-10%。

接近绿城的人士表示,绿城调价主要是舟山、宁波等地,与其产品结构有关,绿城的产品可能更适合首次改善型人士,而这正是此次新政中受益最大的一类。

央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称 央四条 ),对首套房贷的认定放宽为 认贷不认房 ,明确鼓励银行对首套房和改善房两类自住房给予信贷支持。链家地产研究部、中原地产等机构人士均认为,对于结清第一套住房而要购买第二套的改善型需求而言,政策利好最大。这类需求的首付将从60%降为30%,贷款利率还可享优惠,相当于房价下调20%还多。

中原地产首席分析师张大伟认为,新政可以增加30%的可购房人群,效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

更有地产界人士认为,房地产市场将重现2009年的盛况。彼时,北京等地房价一年内翻番,大多数一二线城市涨幅也在30%以上。

新政细则尚待落实

有人乐观,也有人谨慎。

市场不可能重现2009年,目前的房价水平、购买需求、货币供应总量以及库存水平都和5年前有很大差别。 广州一家大型开发商人士说。

招商证券固收研究团队认为,房贷新政意在刺激房地产市场消费和投资需求,带动经济整体回暖,但其政策效果,还要看银行信用投放的落实情况、房地产库存的去化情况。

在利率优惠上,房企和金融界人士普遍认为,首套房利率7折不会出现。 最低7折的首套房贷款下限,并非新政,只是常规性的条款;预计利率8.5折应该能见到,9.5折估计是主流。 上述开发商人士称。

10月8日,接近建行深圳分行的人士透露,深圳建行已出台《通知》执行细则,明确名下无贷款余额,可执行首套政策,首付三成;名下有一套且有贷款余额的,仍执行二套政策,首付7成,利率上浮10%;名下有两套房或有两笔住房贷款的暂停贷款。

这显然是对投资投机需求不予支持。有银行业人士表示,建行是商业银行中做房贷业务最多的一家,其执行细则有代表性。

目前还有北京等5个城市执行限购政策,其中与 央四条 的部分条款可能产生抵触。张大伟认为,短期内房价上涨可能性不大。

多位中介人士提醒,在各地细则未落地的情况下,购房者需要谨慎,不能只凭中介或者银行销售的口头承诺签署购房协议。避免政策后续并未如想象中力度松绑,除非无法贷款的违约情况。

成交回暖反转未明

 

制约楼市重现2009年的因素还包括:库存。

9月29日,万科总裁郁亮接受21世纪经济报道专访指出另一个问题:当前房地产市场的库存问题是长期的,并非政策优惠所能解决。 当前很多城市房屋供大于求,需要时间来去库存。 郁亮说,这个消化期会持续较长时间。

高盛高华证券报告显示,截至9月28日,其追踪的11个城市的总库存上升1.5%。从过去12个月滚动销售面积计算,11个城市的库存平均消化时间上升至17.9个月。

节后,21世纪经济报道记者问询10多家房企内部人士得知,国庆期间,一手房来电来访量大幅回升,成交也有回暖,一些二线城市近期对新政反响最好,三四线城市很一般。

绝大多数房企人士表示,去库存回笼资金是首选,降价幅度会变小;暂时不会上调价格,但确实有个别企业调价,比如绿城。城市分化愈加明显,一线城市后期房价会向上。他们认为,10月份是跑量的窗口期,但楼市暂未看到逆转的可能。

从易居营销全国代理销售楼盘的认购(大定)数据来看,十一期间成交量环比上周上涨100%,接近2013年黄金周的水平。 易居中国有关人士透露。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示, 央四条 是楼市走出底部的重要标志,住房信贷放松,将带动相当一部分购房需求,引发一轮成交反弹,形成今年的一波小高潮,但对反弹幅度不应过于乐观,因为目前经济形势尚未稳定,购房者的信心仍然不足,而各地库存量很大,需要消化一段时间。

德信资本董事长陈义枫认为,此次出台的放松限贷政策,算不上是刺激政策,而是减少打压政策的力度,让市场恢复到一个正常状态。 认贷不认房 ,将会释放市场的改善性需求,来对冲、平复今年以来的楼市弱周期,促进市场平稳运行,达到政府调控目标。

从整体效果看,这一政策将会提振市场信心,止跌信号明显,但成交和价格反弹的幅度依然要看后续信贷释放情况


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